Huisjesmelkers die woningen laten verkrotten, hun huurders intimideren en veel te hoge prijzen vragen voor studentenkamers: het zit de gemeente Leiden al jarenlang dwars. Daar komt bij dat door verkamering in sommige wijken de leefbaarheid onder druk staat en starters die in Leiden een huis willen kopen bot vangen.

Genoeg aanleiding voor het college van burgemeester en wethouders om deze problemen aan te pakken. Als de gemeenteraad de onlangs voorgestelde maatregelen goedkeurt, gaan de ze per 1 januari 2024 in. Wethouder Wonen Julius Terpstra (CDA) licht de plannen toe.

Het college van B&W wil een verhuurvergunning invoeren voor bepaalde wijken – Transvaal, De Kooi en Noorderkwartier – waar de fysieke leefbaarheid onder druk staat: er zijn daar meldingen van geluidsoverlast door onder meer studenten, een overschot aan fietsen op de stoep en er is vuilnisoverlast. Waar dient zo’n vergunning voor?
‘Wij kiezen hier de kant van de huurder. Als je een nette verhuurder bent, vraag je eenmalig een vergunning aan en heb je nooit meer last van ons. Maar onderhoud jij je pand niet, vraag je te veel huur of intimideer je je huurders, dan krijg je een probleem. We trekken je vergunning in en kunnen boetes opleggen tot 80 duizend euro. In extreme gevallen kunnen we zelfs het pand in beheer nemen.’

Tien jaar geleden waren er ook al huisjesmelkers. Waarom was zo’n vergunningplicht er niet al veel eerder?
‘Omdat een gekocht pand privaat eigendom is, en met eigendom mag je doen wat je wil, ook verhuren. Wij moeten dus een belangrijke grond hebben om inbreuk te kunnen maken op dat eigendomsrecht.

‘We konden dat niet eerder doen, omdat we daar landelijke wetgeving voor nodig hadden. Door de relatief nieuwe Wet goed verhuurderschap hebben we nu een middel in handen waarmee we kunnen handhaven. In die wet staat dat wanneer de leefbaarheid onder druk staat, je als gemeente een vergunning mag vragen. Dat is ook de reden dat we deze maatregel niet in heel Leiden kunnen invoeren.’

Wanneer kan een vergunning worden geweigerd?
‘Je krijgt bijvoorbeeld geen vergunning als er al klachten over je zijn, als blijkt dat het pand niet in orde is, je je niet houdt aan het puntenstelsel omdat je een te hoge huurprijs vraagt of geen Verklaring Omtrent Gedrag hebt.

‘Bij ons Huurteam worden behoorlijk wat misstanden gemeld. Verhuurders laten hun woningen verkrotten en intimideren of discrimineren hun huurders. Er zitten een aantal rotte appels tussen en dat is een grotere groep dan ik zou willen.’

Bestaat het risico dat zich straks minder verhuurders melden, met nog meer woningnood tot gevolg?
‘Ik ben ervan overtuigd dat het nog steeds aantrekkelijk is voor particuliere verhuurders om een nette boterham te verdienen, maar je dient je wel aan regels te houden. Doe je dat niet, en je wil daardoor geen woonruimte meer verhuren, ben ik daar alleen maar blij mee. Kennelijk deugt er dan iets niet. Prima dat je Leiden dan overslaat. Ik denk overigens dat verreweg de meesten gewoon een vergunning krijgen.’

Vorige week meldde de NOS dat huisbazen in heel Nederland het puntensysteem omzeilen om hogere huurprijzen te kunnen vragen aan studenten, door hun een groepscontract aan te bieden. Gebeurt dat in Leiden ook?
‘Dat weet ik niet, maar heb ik wel gevraagd aan ons Huurteam. Als dit inderdaad gebeurt, krijgen studenten niet de juiste bescherming en kunnen ze dat melden bij de gemeente. Dan kunnen wij actie ondernemen.’

Ook het verkameringsbeleid gaat op de schop. Wat wordt er anders?
‘Daar is in Leiden veel om te doen geweest. Studenten horen bij deze stad, maar in bepaalde wijken is de balans weg, waardoor overlast ontstaat. Door ons verkameringsbeleid te stoelen op leefbaarheid, probeerden we die balans tussen studenten en andere burgers in de wijken terug te vinden. Maar de rechter heeft ons op de vingers getikt en gezegd dat dit juridisch niet houdbaar is.’

‘Toen hebben we de verkamering in heel Leiden bevroren. Dat was heel onwenselijk, maar we moesten wel. Nu hebben we een pakket met een nieuwe juridische onderbouwing die we tot in den treure hebben gecheckt met advocatenkantoren. We geloven nu dat we een sluitend pakket hebben, ook omdat de Huisvestingswet onlangs is aangepast. Die aanpassing maakt het mogelijk om verkamering te reguleren op basis van leefbaarheid. Dat is wat we nu doen.’

Voorheen mocht in de binnenstad 20 procent van de panden verkamerd zijn, in de schil daaromheen 8 procent en in de randwijken 5 procent. Wat verandert er per 1 januari?
‘In de binnenstad wordt dat percentage hoger, namelijk 25 procent. In het kernwinkelgebied hanteren we zelfs een quotum van 100 procent: we stimuleren wonen boven winkels. In de schillen om de binnenstad laten we de quota los. We stoelen ons beleid op leefbaarheid: waar problemen zijn, zoals geluidsoverlast of te veel fietsen, hanteren we een verkameringsstop. Waar geen probleem is, doen we dat niet. Studenten zijn niet op voorhand een probleem.’

Maar met een verkameringsstop neemt het aantal studenten, en dus de overlast, niet af.
‘Het neemt in ieder geval niet toe. In sommige wijken – Transvaal, De Kooi en Noorderkwartier – mag al niet meer verkamerd worden. Dat betekent dus dat wanneer een studentenhuis verdwijnt, er geen nieuwe voor in de plaats komt. Op termijn kan het dus wel afnemen.’

Wordt het dan niet nog lastiger voor studenten om een kamer te vinden?
‘In wijken waar de leefbaarheid niet onder druk staat investeren we juist in studentenwoningen. Alleen al dit jaar leveren we duizend nieuwe studentenkamers op. Per saldo vergroten we dus het aanbod. Het is ook niet zo dat we verkamering onmogelijk maken, alleen in bepaalde wijken is het aantal studenten te groot en zorgt dat voor problemen.’

Wat gebeurt er met de panden die ten tijde van de bevriezing tóch zijn verkamerd?
‘Dat mag niet, dus daarop gaan we per 1 januari handhaven. We weten dat die panden er zijn.’

Maar de studenten die daar wonen zijn dan de dupe. Komen die op straat te staan?
‘We handhaven niet van vandaag op morgen, dus studenten die in zo’n huis wonen krijgen een jaar om op zoek te gaan naar een andere kamer.’

Moeten deze studenten niet nu al worden ingelicht? Zij hebben waarschijnlijk geen idee dat ze in een illegaal verkamerd pand wonen.
‘Klopt, dus wij gaan een uitgebreide campagne starten om studenten daarop te wijzen. Ook komt er een meldpunt waar huurders een misstand aan de gemeente kunnen doorgeven. Maar we gaan ook geen fout gedrag van de verhuurder belonen. Wij kiezen in de wijken waar de leefbaarheid onder druk staat echt voor de leefbaarheid.’

Maar leidt dat niet tot extra verkamering in de wijken daaromheen?
‘Het zou een waterbedeffect tot gevolg kunnen hebben, maar de wetgeving staat het niet toe om op voorhand al maatregelen te nemen in wijken waar de leefbaarheid niet onder druk staat. Om een eventueel waterbedeffect tegen te gaan, voeren we stadsbreed een opkoopverbod in. Dat betekent dat woningen tot 355 duizend euro niet mogen worden opgekocht om te gaan verhuren. Daarmee maken we het ook voor starters iets makkelijker om een huis te kopen.’

Panden boven dat bedrag mogen dus wel worden verhuurd, en dat zijn er nogal wat.
‘Dat zijn er inderdaad heel veel, maar die grens is door de gemeenteraad bepaald. Het college van B&W stelt dit pakket aan maatregelen voor; de raad moet er nog over spreken. Ik kan me voorstellen dat over dat bedrag nog debat gaat plaatsvinden.

‘Maar wat er ook gebeurt: wanneer een situatie leidt tot leefbaarheidsproblemen, kunnen we met de nieuwe wet altijd ingrijpen door een verkameringsstop in te voeren.’

Kan de val van het kabinet nog roet in het eten gooien?
‘Een klein beetje. De verkameringsregels zijn gestoeld op de Huisvestingswet. Die wet is aangepast en met een ruime meerderheid door de Tweede Kamer gegaan, maar ligt nu bij de Eerste Kamer. Die zou deze wet controversieel kunnen verklaren. In dat geval zou het nieuwe verkameringsbeleid moeten worden uitgesteld, maar de rest kan dan wel doorgaan.’

Als deze maatregelen na instemming door de gemeenteraad per 1 januari worden ingevoerd, wat betekent dit dan voor Leidse studenten?
‘Studenten krijgen meer huurdersbescherming dan ooit tevoren. Wij kiezen de kant van de huurder, die willen we beschermen tegen misstanden. Mijn doel is dat we over vijf jaar veel minder verhalen horen over huisjesmelkers en andere wantoestanden. Als verhuurders zich gedragen, hoeven ze helemaal geen last van ons te krijgen.’