Door Anoushka Kloosterman en Vincent Bongers Als heremietkreeften uit hun schelp groeien en willen verhuizen, pakken ze dit een stuk slimmer aan dan mensen. Spoelt er een lege schelp aan, dan staan soms wel twintig kreeften in de rij: van groot naar klein. De kreeft die het beste in een nieuw huisje past, laat zijn oude schelp achter voor de volgende in de rij, die zijn oude huisje vervolgens voor de volgende achterlaat. Enzovoort. Uiteindelijk zit iedereen in een nieuwe woning, tot de volgende wisseltruc.

In Leiden zou men ook wel zo soepel willen doorstromen. Een hoop Leidenaren willen verhuizen, maar niet naar een duurder, kapotter of onhandiger huis. Zonder goed alternatief blijft iedereen gewoon zitten. Gevolg: de woningmarkt zit muurvast.

‘Voor veel mensen is een huis vinden in Leiden op dit moment een no go’, erkent Fleur Spijker (D66), wethouder duurzame verstedelijking, ruimte & wonen. ‘Starters hebben moeite om op de markt te komen. Maar dat geldt ook voor ouderen. Ik ken er voldoende die graag naar Leiden willen terugverhuizen en geen passend appartement kunnen vinden. Maar we zijn nu echt hard bezig om lucht te blazen in de vastzittende woningmarkt.’

Ondanks de beperkte ruimte, ziet Spijker wel mogelijkheden om veel woningen bij te bouwen. ‘Zoals we het nu inschatten is er binnen de gemeentegrenzen genoeg ruimte. Maar dan gaan we dus wel verder verdichten. Dat houdt in dat er in bestaande wijken extra nieuwe woningen gebouwd worden.’

Gemiddeld heeft een Leidenaar keuze uit twee woningen. Wie een appartement wil kopen, kan maar uit iets meer dan anderhalve opties kiezen. Bij minder dan vijf keuzemogelijkheden spreken makelaars van een krappe woningmarkt. Met zoveel zoekenden en zo weinig aanbod, stegen de verkoopprijzen de afgelopen jaren zo explosief dat je inmiddels twee behoorlijke salarissen nodig hebt voor een starterswoning.

Het zijn vooral de starters die daar de dupe van zijn: zij laten geen koopwoning achter, en hebben niet zoveel kapitaal. Tel daarbij op dat een studieschuld een behoorlijke hap neemt uit wat je kunt lenen, en dat bijkomende kosten (voor overdrachtsbelasting en de notaris - de zogeheten ‘kosten-koper’) ook uit eigen zak betaald moeten worden, dan krijg je een grote groep die dat kopen nog even uitstelt, of er helemaal vanaf ziet.

‘Je hebt zo’n vermogen nodig om een huis te kopen’, zegt Wim de Leeuw, van De Leeuw Makelaardij. ‘Achttien jaar geleden kocht een secretaresse, een alleenverdiener, een appartement van haar salaris. Dat is nu ondenkbaar.’ Collega Jaap van Pampus vult aan: ‘Met minder dan 175 duizend ga je de woningmarkt niet op.’

Starters zijn het zat

Dat is de reden dat starters de woningmarkt de rug toekeren, merkt hij. ‘Ze zijn het zat om steeds naast het net te vissen. Anderhalf jaar geleden kon je na een bezichtiging met twintig mensen twaalf biedingen opschrijven. Nu heb je na een bezichtiging met veertien man er soms maar drie. Aan de ene kant denken mensen dat bieden geen zin heeft, omdat ze toch worden overboden door een particuliere belegger, of door iemand met een pappa met geld. Aan de andere kant zijn de vraagprijzen zo hoog, dat er een emotionele grens is bereikt. Los van wat mensen van de bank kunnen krijgen, zijn er woningen waarbij je denkt: dit ga ik gewoon niet doen.’

‘De prijzen stijgen nog steeds’, zegt De Leeuw. ‘Het enige wat dit kan normaliseren is meer aanbod. Op plaatsen waar veel nieuwbouw is, zie je dat de markt normaler gaat reageren.’

Daar is de gemeente druk mee bezig. ‘In het beleidsakkoord van dit college hebben we afgesproken dat er 8500 nieuwe woningen bij komen’, zegt wethouder Spijker. ‘Daarvan wordt dertig procent sociale woningbouw, vijf procent meer dan in de regio Holland-Rijnland is afgesproken. Daarnaast willen we 2700 wooneenheden voor studenten realiseren. Het is de bedoeling dat al deze nieuwbouw in 2030 is afgerond.’ Op deze kaart kun je al die bouwprojecten zien.

De vraag is: waar? Zoveel ruimte heeft Leiden niet, maar de vraag naar woningen in de binnenstad is explosief gestegen. Daar komt bij dat men ook de stad en omgeving niet helemaal vol wil stapelen met beton. ‘Aan de ene kant is het een politieke keuze: er zijn veel partijen die het groen open willen laten’, zegt architect Nanne de Ru van project LEAD; drie hoge, en omstreden, woontorens die gepland staan op de Willem de Zwijgerlaan. Lees hier meer over LEAD: is hoogbouw misschien de oplossing?

‘Op het groen is de afgelopen jaren beknibbeld', zegt de Ru, 'met grote dozen langs de snelweg. Dus nu kiest men om het land open te houden. Aan de andere kant zie je dat stedelijk wonen erg populair is geworden. Waar men vroeger naar een vinexwijk trok, zie je dat ook jonge gezinnen en starters voor de stad kiezen.’

De gemeente heeft ‘veel eisen’ aan nieuwbouw, zegt wethouder Spijker. ‘De dertig procent sociale woningbouw moet sociaal blijven. Daarom leggen we de huren ook voor twintig jaar vast. En we willen bijvoorbeeld dat de huizen duurzaam zijn en dat de woonomgeving groen is.’

Dat zijn behoorlijk wat eisen voor projectontwikkelaars. ‘De gemeente heeft de lat hoog gelegd’, erkent De Ru. ‘Maar er was niets waarin we ons niet konden vinden. Je moet niet alleen voor de rijken en niet alleen voor de armen bouwen. In Nederlandse steden loopt dat door elkaar heen. Als je puur gaat voor winstoptimalisatie, zou je nu alleen maar woningen bouwen van 50 vierkante meter, boven een commerciële ruimte met drie lagen parkeerplekken, en een goedkope gevel. Maar dan krijg je een armoedig beeld van de stad.’

De goedkoopste woning in LEAD is vijftig vierkante meter, en gaat 2,5 ton kosten. De Ru: ‘Dat is fors. Ook voor starters. We kijken of we goedkopere, nog iets kleinere woningen kunnen aanbieden. Maar het bouwen is gewoon gigantisch duur geworden in de afgelopen jaren.’ Waarom bouwen zoveel duurder is geworden, lees je hier. 

Scheefhuren

Het alternatief is huren, maar dure huizen betekent ook hogere huurprijzen. Sociale huurwoningen zitten wel aan een wettelijk maximum, maar de wachttijd steeg onlangs naar zeven jaar. Ook hier is de doorstroom een probleem: mensen die geen goed alternatief kunnen vinden, blijven zitten, ook als ze inmiddels te veel verdienen voor een sociale huurwoning. Zo’n 14 procent van de Leidse huishoudens wonen op deze manier ‘scheef’ – hun inkomen is te hoog voor hun woning. Aan de andere kant zijn er ook scheefwoners die juist te dure woningen hebben: iets minder dan 13 procent.

‘De wetgeving steekt zo in elkaar dat we er ook weinig aan kunnen doen’, zegt Chris van Harten, manager van woningcorporatie Portaal. ‘Je kunt mensen die te veel verdienen niet hun huis uitzetten. Je kunt ze alleen maar verleiden om ergens anders te gaan wonen. Maar als je in een sociale huurwoning zit voor 650 euro per maand, en je gaat naar de vrije sector die begint bij 900 euro... Voor 250 euro per maand kun je een hoop leuke dingen doen.’

De wijk moet wel af

Portaal kreeg onlangs ruzie met de gemeente. Het plan was om de bestaande woningen in de Zeeheldenbuurt, Leiden-Oost, te slopen en er uitsluitend sociale huurwoningen te bouwen. Toch werd een deel uiteindelijk aan de vrije sector gegund. ‘Dat heeft deels te maken met het stijgen van de bouwkosten’, zegt Van Harten. ‘We willen heel graag die wijk afmaken, maar we kunnen alleen tot een fatsoenlijke businesscase komen als er ook woningen in de vrije sector worden gebouwd.’

Collega Jet Bicker Caarten vult aan: ‘Het was een heel mooi plan, maar wel uit de tijd van de crisis. Met de voorwaarden van nu, zouden we er toch heel anders naar kijken. Onze prioriteit is om het door te zetten. De wijk moet wel af.’

Inmiddels is begonnen aan de sloop van tientallen huizen in de Zeeheldenbuurt. Het is de bedoeling dat Portaal begin 2021 de nieuwe woningen oplevert.

Van Harten: ‘Het is voor een wijk goed als er ook mensen met een wat hoger inkomen wonen. Bij een ander project waar we samen met de gemeente in hadden gezet op 100 procent sociale huur, is door de gemeenteraad besloten dat er vanwege de mix in de wijk uiteindelijk ook een deel vrije sector in plaats van sociale huur moest komen.’

Portaal is blij met de Woonvisie van het college, een rapport waarin de Leidse woningmarktplannen zijn vastgelegd. De gemeenteraad stemt in november hoogstwaarschijnlijk in met die plannen. ‘Dan komt er veel meer zicht op het totaal aan projecten in de stad. Wat willen we? En wat kan er? Als je elke keer alleen op wijk of projectniveau kijkt, dan heb je geen overzicht. Dan geldt: wie het hardst schreeuwt, krijgt zijn zin.’

De woningcorporaties hebben het moeilijk: ze moeten bouwen, dat moet ook nog eens duurzaam, én ze moeten een hoop geld afstaan aan de regering. Meer daarover in dit stuk.

Nu of nooit

Het gaat bovendien niet alleen om méér, maar ook het júiste aanbod. Daar zit in Leiden een mismatch, zegt makelaar Van Pampus. In De Meelfabriek – waar nog gebouwd moet worden – gaan appartementen straks meer dan een miljoen kosten. ‘Prijzen voor the happy few’, zegt De Leeuw. En, in tegenstelling tot andere nieuwbouwprojecten zijn veel van deze woningen nog niet verkocht.

Appartementen in binnenstedelijk gebied en betaalbare gezinswoningen zijn het meest gewild, zegt De Leeuw. ‘Als je met een helikopterblik naar Nederland kijkt, is er tot een ton of drie een enorme schaarste. Van drie tot vijf ton is er evenwicht. En boven de vijf ton wordt het weer een kopersmarkt, met relatief veel aanbod en minder vraag.’

Kluswoningen blijven zelfs in de binnenstad lang op de markt. Van Pampus: ‘Wevershuisjes van zeventig vierkante meter leveren zo rond de drie ton op, als ze echt leuk en af zijn. Maar als ze nog opgeknapt moeten worden, en voor 250 duizend op de markt staat, verkopen ze niet. De markt weet ook: er moet geld in, en tijd. Bovendien vind je nu echt geen aannemer die voor je aan het werk wil.’

In Nederland is twintig procent van alle koopwoningen in handen van zeventigplussers. Hoe die cijfers in Leiden liggen, is niet duidelijk, maar de makelaars zien dat veel oudjes popelen om te verhuizen. Jaap van Pampus: ‘Ze willen een ruim appartement, met veel buitenruimte, en lopend boodschappen kunnen doen. In Oegstgeest, boven het winkelcentrum, kwamen appartementen vrij met een vraagprijs van 620 duizend euro. Er kwamen drie oudere stellen kijken, en we kregen drie biedingen. Uiteindelijk is er zeven ton voor betaald.’

‘Zij zeiden: dit soort appartementen komen nooit meer langs. Het is nu of nooit. Als je een appartemententoren in Leiden zet met woningen van 100 vierkante meter en een groot terras, is het zo weg. Maar het ís er gewoon niet.’

Overbieden

In zo’n overspannen markt wordt overbieden – meer bieden dan de vraagprijs – steeds normaler. Landelijk gezien ligt de verkoopprijs ook hoger dan de vraagprijs. Van Pampus: ‘Een appartementje van veertig vierkante meter stond er voor 150 op, en ging voor 180 de deur uit. Die mensen waren een jaar op zoek, en hebben al zes keer eerder geboden. Hadden we het maar eerder gedaan, zeiden ze, dan was het goedkoper geweest.’

Alleen: ze kochten het voor hun kinderen. Oftewel: woningzoekenden concurreren niet langer met elkaar, maar ook met andere kopers. Naast ouders kopen vooral particuliere beleggers graag in de stad, om die woningen vervolgens weer te verhuren.

Het aandeel ‘beleggers’ is het afgelopen jaar van twee naar tien procent gestegen, blijkt uit een onderzoeksrapport van De Leeuw. ‘Maar die cijfers zijn niet helemaal betrouwbaar’, waarschuwt hij. ‘Het wordt pas sinds kort bijgehouden. En wie zijn beleggers? Ook de ouders die een woning voor hun kinderen kopen? Ik zou zeggen van wel, maar iemand anders misschien niet. Daarnaast weten we ook niet van iedereen of het een belegger is.’

Het is wel oneerlijke concurrentie, geeft ook Van Pampus toe.

‘Ik heb laatst een appartement verkocht voor 250.000 euro. Er waren tien bezichtigingen, zes biedingen, van vijf beleggers. Alle vijf kochten ze voor hun kinderen, trouwens. En er zat een jong stel tussen, en die konden niet meer dan de vraagprijs opbrengen: 225.000. Achteraf zei de verkoper: “Eigenlijk hadden zij het moeten kopen.”’

Eerder dit jaar deed de rechter uitspraak over stikstoftoename, waardoor het moeilijker wordt om een bouwvergunning te krijgen. Deze week liet het stadsbestuur weten dat die uitspraak waarschijnlijk geen invloed heeft op de bouwprojecten in Leiden. Lees hier meer.    

Dit artikel is onderdeel van Mare's themanummer over de Leidse woningmarkt, mede mogelijk gemaakt door het Leids mediafonds.