(Kijk hier voor een grote versie van deze kaart)
Het gaat goed met Leiden, en dus is de stad behoorlijk op de schop aan het gaan. De stad wil dat er tussen 2017 en 2030 minstens 8.180 woningen bijkomen (de gemeente zet in op 8500). Dat is elf procent meer woningen dan Leiden nu heeft. Daarnaast moesten er ook nog 2700 studentenkamers bij. Die hijskranen en bouwplaatsen overal? Die zijn voorlopig nog niet weg.
Inmiddels zijn er al 1500 woningen en 600 kamers gebouwd, dus we hebben nog duizenden te gaan. Plus nog een beetje extra, want er verdwijnt ook wel eens wat, zoals de 58 sociale huurwoningen bij het Lipsius die moeten wijken voor de Humanities Campus.
De afgelopen gemeenteraadsverkiezingen gingen vooral over de woningmarkt, en D66 won. Aan wethouder Fleur Spijker nu de taak om te zorgen dat die duizenden woningen er gaan komen. Met minstens 30 procent sociale woningbouw, met respect voor de laatste restjes groen in de stad, volgens de nieuwste duurzaamheidseisen. En dat alles ondanks bezwaarmakende buurtbewoners, stikstofregels, PFAS-regels, een tekort aan bouwvakkers en een aanzwellende toeristenstroom, waardoor potentiële woonplekken hotels of B&Bs worden.
Extra spelregel: handjes op de rug. Zelf huizen bouwen mag niet, ze mag alleen zorgen dat het gebeurt.
Spijkers woonvisie gaat de slechte kanten van al die bouwplannen niet uit de weg: het wordt proppen, in de toch al op één na dichtstbevolkte stad van Nederland. Afgezien van het BioSciencePark is de lege ruimte in Leiden zo goed als op; vrijwel alles komt op de plek van iets anders. Een sporthal hier, een schooltje daar, een kerk zus, een kantoorgebouw zo, soms gaat het tegen de vlakte en soms wordt het omgekat, maar heel veel van wat nu leeg is, is straks vol.
Verreweg de meeste van die nieuwe woningen worden appartementen, dus als je een tuin wil, zal je naar een buurtgemeente moeten uitwijken. Vind je hoogbouw lelijk? Sucks to be you. Als je zoveel meer mensen op elkaar zet, kunnen ze niet meer allemaal ook auto rijden: niet al die nieuwe woningen hebben ook een bijbehorende parkeerplek.
Maar hoe dat er precies uit gaat zien? Niemand die het precies weet. Daarom spitten wij de plannen door en maakten een kaart waarin de grootste projecten zijn uitgebeeld.
De nieuwbouwprojecten tussen 2017 en 2030 staan erop. Sommige zijn al af, aan andere wordt al gewerkt. Weer andere projecten bestaan vooralsnog alleen als artist impression op de computer van een projectontwikkelaar en in de eerste bezwaarschriften van nijvere buurtbewoners.
De allerprilste categorie: ‘Als iemand met een plan komt om hier wat te doen, zou de gemeente dat toejuichen’ hebben we overigens weggelaten, maar die is in de gemeentelijke plannen wel terug te vinden. De ambities rondom het stationsgebied gaan bijvoorbeeld veel verder dan de twee projecten die hier op de kaart staan, maar wat er gaat gebeuren en hoeveel bestaande woningen er weg moeten staat nog niet vast.
Waarschijnlijk zal niet elk van de hier afgebeelde nieuwbouwsels er daadwerkelijk gaan komen. Omgekeerd zitten er waarschijnlijk projectontwikkelaars al hard te tekenen aan projecten die er in 2030 wél zullen staan, maar waarvan de plannen nu nog niet openbaar zijn. Dit is onze beste voorspelling, niet meer.
Ook niet op de kaart: de dingen net over de grens. In Voorschoten (140 internationals, bijna af), Leiderdorp (206 internationals in leegstaand pand) en in het moeras bij Corpus zijn er plannen. Op die laatste plek zouden volgens de nog prille ideeën zelfs 800 plekken moeten komen, waarvan 300 voor studenten. In Zoeterwoude en op het voormalige vliegveld Valkenburg worden er complete woonwijken uit de grond gestampt, en ook dat zal de druk op de Leidse woningmarkt verlagen.
Om het nog een beetje overzichtelijk te houden, hebben we alleen de projecten afgebeeld die 50 of meer woningen opleveren. Er staan uiteraard ook kleinere projecten op stapel, maar als je de grote projecten optelt, staan er nu al meer dan 3000 studenteneenheden en meer dan 6000 nieuwe woningen op de toekomstkaart. Op papier is Leiden er al bijna.
De praktijk valt altijd tegen, zoals de al tien jaar aanhoudende impasse rond het Werninkterrein (nummer 4 op de kaart) laat zien. Het is veel werk, het is ingewikkeld en het is moeilijk. Als dit lukt, en dat is een behoorlijk grote ‘als’, onthoud dan de naam van Fleur Spijker. Die zijn we hier in Leiden dan natuurlijk kwijt.
Dit artikel is onderdeel van Mare's themanummer over de Leidse woningmarkt, mede mogelijk gemaakt door het Leids mediafonds.