Dat blijkt uit de Kamernet Verhuurrapportage Q4 die de website vorige week publiceerde. Daarvoor analyseerde Kamernet de huurprijzen van 14.200 kamers en appartementen in 19 studentensteden. Het betreft uitsluitend kamers die particulier worden verhuurd; kamers van corporaties zoals DUWO zijn niet meegeteld.
Uit de analyse blijkt dat het aanbod van studentenkamers in Leiden – samen met Haarlem – met maar liefst dertig procent is afgenomen. Dat is de sterkste afname in heel Nederland, dat in zijn geheel maar één procent minder kamers aanbiedt dan het jaar ervoor.
Daar komt bij dat de huurprijs in Leiden juist het hardst is gestegen. Studenten betalen nu gemiddeld 17,3 procent meer huur per maand (610 euro) dan vorig jaar (520 euro). Dat is fors meer dan het landelijk gemiddelde, dat een prijsstijging kent van slechts 5,6 procent.
Raadslid Mitchell Wiegand Bruss van Studenten voor Leiden (SVL) schrikt van de cijfers. ‘Dit is nog erger dan we hadden verwacht. Wij hebben in 2023 een fel debat gevoerd over de woningmarkt regulerende maatregelen, waarin we waarschuwden dat strenge maatregelen voor verhuurders leiden tot een slinkend aanbod van woningen en opdrijvende prijzen.’
Toch kwamen de maatregelen er (zie kader) en volgens Wiegand Bruss zijn de cijfers hier een direct gevolg van. ‘Van alle studentensteden scoort Leiden het slechtsts. Het is ongekend dat andere partijen en de wethouder hun ogen hiervoor sluiten. Als er in een jaar tijd 30 procent minder sociale huurwoningen zouden zijn, zou er moord en brand worden geschreeuwd. Maar minder studentenkamers vinden we blijkbaar niet erg.’
Ook bestuurslid van de Plaatselijke Kamer van Verenigingen (PKvV) Simon Nammensma is geschrokken. ‘We zien dat het in Leiden het allerslechtst gaat. We krijgen steeds vaker signalen dat studentenhuizen door verhuurders worden verkocht. We proberen in kaart te brengen hoe groot dat probleem is, bijvoorbeeld door een enquête te verspreiden bij verenigingen. Studenten die het huis uit dreigen te worden gezet, verwijzen we naar het gemeentelijke huurteam.’
Nammensma denkt ook dat het nieuwe lokale woonbeleid - in combinatie met landelijke maatregelen - de oorzaak is. ‘Het meest funest zijn de omzettings- en verhuurdersvergunning. Die zijn veeleisend en kosten veel geld. Dat ontmoedigt verhuurders om te blijven verhuren.’
Wat betreft Wiegand Bruss moeten de nieuwe regels zo snel mogelijk worden herzien. De partij wil dat de kosten voor de vergunningen omlaag gaan, dat de quota voor verkamering in en om de binnenstad worden losgelaten en dat de eisen die aan de verhuurdersvergunning worden gesteld minder streng worden. ‘De eisen moeten realistischer en toegankelijker worden, zonder dat de kwaliteit van huisvesting in gevaar komt.’
Wethouder Wonen Julius Terpstra (CDA) denkt daar anders over. Volgens hem is de landelijke regelgeving de boosdoener en ‘speelt de lokale regelgeving nauwelijks een rol’, laat hij schriftelijk weten. ‘De meeste signalen van particuliere verhuurders wijzen op de impact van landelijke regelgeving, zoals de fiscale aanpassingen in box 3 en de wet betaalbare huur, als belangrijkste knelpunten.’ Hoe het dan kan dat juist in Leiden het aanbod van studentenkamers zo sterk is afgenomen, verklaart hij niet.
Geen aanpassingen
Ook wijst Terpstra erop dat de particuliere woningmarkt ‘een grillige markt’ is en dat ‘in het laatste kwartaal van vorig jaar de huren van kamers in Leiden juist met bijna 13 procent daalden’. Dit klopt echter niet: de prijzen van appartementen daalden met bijna 13 procent, maar de prijzen van kamers - waar studenten voornamelijk in wonen - stegen juist met zes procent.
Desondanks blijft de wethouder achter de lokale regelgeving staan. ‘De vergunning goed verhuurderschap dient juist om de huurder beter te beschermen tegen ongewenst huurgedrag en we zien nog voldoende ruimte in de gestelde quota voor verkamering.’ Terpstra ziet vooralsnog dan ook ‘geen reden om de lokale regels aan te passen’.
Wel worden er ‘tot 2030 2700 nieuwe studentenkamers bijgebouwd om het tekort aan studentenhuisvesting in te lopen’.
Op 1 januari 2024 is het nieuwe Leidse woonbeleid ingegaan. Dat beleid heeft kortgezegd tot doel huisjesmelkers harder aan te pakken, de leefbaarheid in wijken te verbeteren en het voor starters makkelijker te maken een huis te kopen.
Maar Studenten voor Leiden (SVL) voorzag al snel problemen, met name voor studenten. Zo moeten verhuurders nu in veel wijken een verhuurvergunning en omzettingsvergunning aanvragen. De verhuurvergunning is bedoeld om huurders te beschermen tegen onder meer discriminatie, bedreiging en te hoge huurprijzen. Door het instellen van de vergunningplicht kan de gemeente handhaven wanneer verhuurders zich misdragen. De omzettingsvergunning moet worden aangevraagd door verhuurders die hun pand willen verkameren, of dat ten tijde van de verkameringsstop illegaal hebben gedaan. Door deze vergunning alsnog aan te vragen, worden deze panden gelegaliseerd.
SVL waarschuwde in de gemeenteraad dat deze regels te streng zouden zijn en verhuurders zouden wegjagen. Afgelopen september, ruim een half jaar na de invoering van het nieuwe woonbeleid, beaamden verhuurders in Mare dat het verhuren van studentenkamers door de nieuwe lokale regels - in combinatie met nieuwe landelijke regels - niet meer rendabel is en dat ze hun studentenhuizen liever verkopen.
Ook bleek toen uit cijfers van de gemeente dat een aanzienlijk deel van de verhuurders de vergunningen nog helemaal niet had aangevraagd, terwijl de deadline 1 juli was.