Om de problemen op de Leidse woningmarkt aan te pakken, stelde wethouder Wonen Julius Terpstra (CDA) onlangs nieuwe maatregelen voor. Die moeten er onder meer toe leiden dat huisjesmelkers harder kunnen worden aangepakt, dat de leefbaarheid in sommige wijken verbetert en het voor starters makkelijker wordt een huis te kopen.

Afgelopen september beloofde hij in Mare dat zijn plannen die per 1 januari ingaan voor studenten positief zouden uitpakken. ‘Zij krijgen meer huurdersbescherming dan ooit tevoren. Mijn doel is dat we over vijf jaar veel minder verhalen horen over huisjesmelkers en andere wantoestanden.’

Maar met de maatregelen omtrent verkamering zullen niet alle studenten blij zijn. Zo kondigde Terpstra aan dat de gemeente gaat handhaven op panden die tijdens de verkameringsstop van 2021 tóch illegaal zijn verkamerd in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat (geluidsoverlast, een tekort aan parkeerplekken, overlast door fietsen en vervuiling). Oftewel: die huizen moeten dicht, want illegale praktijken moeten niet worden beloond. ‘Studenten die in zo’n huis wonen krijgen een jaar om op zoek te gaan naar een andere kamer’, zei Terpstra in september tegen Mare.

Nu blijkt dat het om ongeveer vijftig panden gaat en dat er ‘een risico’ is ‘dat studenten op straat komen te staan’, is te lezen in het Samenhangend pakket woningmarktregulerende maatregelen.

Extreme woningnood

Fractievoorzitter van Studenten voor Leiden Mitchell Wiegand Bruss, voor wie het verkameringsbeleid een heet hangijzer is, heeft er geen goed woord voor over. ‘Er staat letterlijk dat dit beleid leidt tot het sluiten van vijftig huizen. Het gaat dan om minstens honderdvijftig, maar misschien wel driehonderd studenten die hierdoor op straat komen te staan. Ik kan er met mijn kop niet bij dat de wethouder in tijden van extreme woningnood studentenkamers gaat onttrekken aan de markt, alleen maar omdat deze verhuurders hun pand hebben verkamerd in de verkameringsstop.’

Het meest boos is Wiegand Bruss op de ‘wankele en slecht onderbouwde argumentatie’ van de wethouder. ‘Die vijftig panden staan in wijken waar de leefbaarheid onder druk zou staan: De Kooi, het Noorderkwartier en Transvaal’, zegt Wiegand Bruss. Maar wat er precies wordt bedoeld met die bedreigde leefbaarheid, is hem niet duidelijk.

‘Ik heb alle rapporten gelezen waarop de wethouder zich baseert’, zegt hij, doelend op het Kwalitatief leefbaarheidsrapport en een onderzoeksrapport van onafhankelijk onderzoeksbureau InFact Research, die door Mare zijn ingezien. ‘Daaruit blijkt dat leefbaarheidsproblemen allerlei oorzaken kunnen hebben: geluidsoverlast, slechte sociale cohesie, onveiligheid op straat en overbewoning. Dat laatste houdt in dat veel mensen dicht op elkaar wonen. In het Kwalitatief leefbaarheidsrapport staat dat overbewoning het ergst is in de Pieterswijk en het Levendaal. Maar dat zijn de wijken waar juist níet wordt gehandhaafd op verkamering. Dat is toch gek?’

Ook toont het leefbaarheidsrapport volgens Wiegand Bruss aan dat een wijk met veel verkamering niet automatisch leidt tot een lage sociale samenhang. Zo laten grafische kaartjes in het rapport zien dat in de wijken Transvaal, De Kooi en Noorderkwartier relatief weinig panden zijn verkamerd, terwijl de sociale cohesie er juist laag is. In een wijk als de Pieterswijk is het precies andersom. ‘Dus waar veel verkamerd is, is relatief veel sociale samenhang’, stelt Wiegand Bruss. ‘Terwijl juist in de wijken waar weinig verkamering is, studentenhuizen dicht moeten.’

Volgens hem is het leefbaarheidsargument enkel gestoeld op aannames. Die gedachte wordt ondersteund door een citaat uit de Onderbouwing instrumenten voorraadbeheer Leiden vanuit leefbaarheid van onderzoeksbureau InFact Research, eveneens door Mare ingezien. Daarin staat: ‘Bij de juridische onderbouwing moet aannemelijk worden gemaakt dat er een relatie is tussen opkopen en (kamer)verhuur en de problemen op het vlak van de leefbaarheid. Hierbij geldt dat er geen een-op-eenrelatie is, maar dat er wel degelijk gebieden/wijken in Leiden zijn waar de relatie aannemelijk is.’

Wiegand Bruss: ‘Er is dus geen direct verband aangetoond tussen toename van verkamering en verminderde leefbaarheid, terwijl de wethouder dat verband wel lijkt te leggen.’

Bovendien blijkt uit het Samenhangend pakket woningmarktregulerende maatregelen dat in 2022 nog een onderzoek is gedaan naar die leefbaarheid. Op basis van de uitkomsten werd geconstateerd dat ‘in een aantal wijken en buurten de leefbaarheid vooral onder druk staat door andere oorzaken dan verkamering (…), bijvoorbeeld doordat er veel jongerenoverlast wordt ervaren. Het invoeren van een vergunningplicht voor verkamering draagt daar niet bij aan de oplossing van het probleem.’

Politieke keuze

‘We moeten op basis hiervan niet vijftig studentenhuizen gaan sluiten in tijden van woningschaarste’, aldus Wiegand Bruss. ‘Ik snap dat de wethouder slecht gedrag niet wil belonen, en daarom pandjesbazen die illegaal hebben verkamerd wil straffen. Maar hij laat studenten nu de dupe worden van iets waar zij niets aan kunnen doen, in plaats van te zeggen: de stad heeft een enorm kamertekort, dus jullie mogen blijven. Dat is een politieke keuze.’

Hij heeft een tegenvoorstel. ‘Geef de verhuurders een boete voor het illegaal verkameren, maar geef ze daarna alsnog die vergunning. Er zullen een aantal grote jongens tussen zitten die willens en wetens de regels hebben overtreden, maar ik denk dat het grotendeels ouders zijn die een huis voor hun kinderen hebben gekocht, omdat zij zich zorgen maken over waar zij moeten wonen. Je moet deze mensen niet straffen omdat ze aan een enorme vraag voldoen: studentenwoningen.’

Meten met twee maten

Bovendien meet de wethouder met twee maten, vindt Wiegand Bruss. ‘In werkelijkheid zijn er tijdens de verkameringsstop in heel Leiden wel honderden panden illegaal verkamerd. Maar in al die andere wijken, waar de leefbaarheid niet onder druk zou staan, krijgen de verhuurders gewoon een vergunning. Dat is toch gek? Voor Studenten voor Leiden is schaarste een veel belangrijker argument dan leefbaarheid. Dit plan is voor ons nu gewoon niet acceptabel.’

Wethouder Julius Terpstra wil nog niet inhoudelijk reageren op vragen, laat zijn woordvoerder AnneMarie Attema weten. ‘Op dit moment is een reactie te vroeg. Er zijn nog allerlei zienswijzen ingediend, onder meer van wijkverenigingen. Die moeten eerst nog worden verwerkt. Vervolgens gaat het stuk naar het college van burgemeester en wethouders, dat er een besluit over moet nemen.’ Dat collegebesluit zal er rond half november zijn. ‘Na het collegebesluit wil hij alle vragen beantwoorden’, aldus zijn woordvoerder.