Eerst even de cijfers. In Leiden staat 14,5 procent van alle kantoren leeg. Dat is 92.200 vierkante meter, grofweg genoeg voor ruim vierduizend studenten. Dat is meer dan er op zoek zijn naar een kamer. Je zou dus zeggen: 1 + 1 = 2. Ombouwen die leegstand, en klaar.
Maar kan het tekort aan woonruimte echt worden opgelost met de verbouwing van kantoorpanden, zoals ook in andere steden gebeurt? In het oude gebouw van het Academisch Centrum Tandheelkunde Amsterdam wonen inmiddels 460 studenten. Er zijn daar ook plannen om het oude ING-kantoor om te bouwen tot 354 studentenwoningen. Utrecht wil 260 starterswoningen en 540 studentenkamers in het oude KPN-complex realiseren.
En Leiden? Afhankelijk van hoe je de cijfers interpreteert is er in 2022 een tekort van 2500 tot 5000 kamers (zie kader). ‘In Leiden is in het algemeen een tekort aan woningen’, zegt Mart Keuning, fractievoorzitter van ChristenUnie Leiden. ‘De gemeente is de dichtstbevolkte van Nederland. Bij het bouwen van nieuwe woningen moet je keuzes maken voor wie je ze neerzet. Studenten krijgen daarbij wel voorrang, want die zijn belangrijk voor de stad.’
Na vragen in de gemeenteraad van onder meer de PvdA, GroenLinks en SP wordt er nu gekeken wat de mogelijkheden zijn. ‘Als het college van burgemeester en wethouders een aanvraag goedkeurt en er daarna geen bezwaren komen, kan er na vier à vijf maanden begonnen worden met de verbouwing’, zegt Gijs Holla, fractievoorzitter van PvdA Leiden.
Er zijn in sommige gevallen al vergunningen aangevraagd, blijkt na een uitgebreide rondgang van Mare (zie kaart), maar echt storm loopt het nog niet.
Wel komt er nieuwe kantoorruimte bij, namelijk bij het Centraal Station. ‘Werknemers willen in hun pauze een wandeling maken, of even de stad in, een bedrijventerrein is dan geen aantrekkelijke werkplek’, vindt Holla. ‘In Leiden is wel vraag naar kantoorruimte rond het station en het Bio Science Park. Daarom komt er bij het station het Rijnsburgerblok.’
Het complex bestaat uit één toren met kantoorruimte en twee met appartementen en komt op de plek van het Multiplex, dat tussen nu en een jaar gesloopt wordt. Een fietsenstalling onder het complex moet plaats gaan bieden aan 5000 fietsen. Holla: ‘Wij staan achter de bouw als er vaart achter de sloop van andere kantoren of verbouwing van oude kantoorruimte komt, zodat hier bij voorkeur studentenwoonruimte kan komen.’ De bouwstart is gepland voor 2016.
Naast het Multiplex, dat al jaren wordt gekraakt, is er een ander pand dat veel Leidenaren al jaren een doorn in het oog is: het huidige YNS-gebouw, waar onderin de Jumbo is gevestigd. Ook hier zouden veel studenten in kunnen worden gehuisvest. Sterker nog: in 2012 tekenden woningbouwcorporatie Ymere, de NS en de gemeente daarover een akkoord. Voor tijdelijke studentenhuisvesting, maar wel voor minstens tien jaar, zouden er 90 kamers worden gerealiseerd in het pand. Om het plan te realiseren werd er door de gemeente een miljoen euro gereserveerd.
Ruim twee jaar later blijkt dat de plannen niet door gaan. ‘Omdat Ymere financieel gezien in zwaar weer zit, zullen zij het pand eerder verkopen dan verbouwen’, zegt Holla. Navraag bij Ymere leert dat het pand inderdaad te koop is aangeboden bij de gemeente. Exit studentenkamers dus, of zoals woordvoerder van Ymere het noemt: ‘Andere prioritering.’
Toegegeven: aan de verbouwing van oude kantoorgebouwen zitten ook de nodige haken en ogen. ‘Van veel gebouwen is de gemeente niet de eigenaar’, zegt Keuning. ‘Die gebouwen staan voor een bepaald bedrag in de boeken. Als een eigenaar niet wil verbouwen, omdat een kantoorfunctie meer oplevert dan studentenhuisvesting, blijven ze leeg staan.’
Andere problemen: hoge verbouwingskosten voor brandveiligheid en sanitair, lange vergunningsprocedures en panden die in de zogeheten milieuzone van een bedrijventerrein staan, waardoor bewoning helemaal niet mogelijk is.
Wat gaat er wel door? In het oude ROC-gebouw aan de Toussaintkade worden lokalen omgebouwd tot studentenkamers. Afgelopen zomer werd hier nog het veertigste lustrum van Minerva gevierd, inmiddels is Villex Vastgoedbescherming aan het verbouwen. Ook het oude Anatomiegebouw bij het Leids Universitair Medisch Centrum wordt verbouwd. Daarnaast komt er een nieuwe woontoren met woningen voor onderzoekers en promovendi.
Voor een aantal panden is een omgevingsvergunning verleend, wat inhoudt dat met de verbouwing gestart zou kunnen worden: het oude gebouw van het Stedelijk Gymnasium aan het Noordeinde, op de plek van de inmiddels gesloopte brandweerkazerne aan de Langebrug, het kantoorgebouw tegenover de Albert Heijn aan de Hooigracht en in de Meelfabriek aan de Zijlsingel moeten studentenkamers komen. Aan de Herensingel moeten appartementen komen voor ‘werkende jongeren’. Als alles doorgaat leveren de verbouwingen 642 kamers en woningen op, waarvan 452 voor studenten. Het mag dus, maar het hangt af van de verschillende eigenaren of ze ook tot verbouwing overgaan.
Dan zijn er nog de panden waarvan onzeker is of de plannen doorgaan, omdat de gemeente de omgevingsvergunning nog moet goedkeuren. Het bedrijvencentrum aan de Verbeekstraat 11-21 zou 5000 vierkante meter aan woonruimte kunnen opleveren.
Ook voor kantoren aan het Kanaalpark en de Verbeekstraat zijn vergunningen aangevraagd, alleen gaat het hier om appartementen voor starters en expats, en niet zozeer voor studenten.
Wat is de ware woningnood?
Op dit moment is er een tekort van ruim 1600 kamers, afhankelijk van hoe je de cijfers interpreteert is dat in 2022 een tekort van 2500 tot 3000 kamers als er niets gebouwd zou worden. Met de bouw van (Y)ours Leiden, voorheen bekend als de Leidse Schans, een groot complex waar tussen nu en 2019 in totaal 1900 studentenkamers en 200 appartementen voor starters moeten komen, hoopt de gemeente het tekort tegen te gaan. Maar in (Y)ours worden ook 250 studenten gehuisvest die begin 2015 uit de flat Nieuweroord, aan de Rijnsburgerweg, moeten vertrekken. De vraag blijft groot, ook met de voltooiing van (Y)ours Leiden zou het tekort in 2020 in het beste geval nog steeds ruim 1000 woonruimtes zijn.
Volgens de laatste onderzoeken in opdracht van de gemeente, de hogeschool, de universiteit en Duwo, blijft het aantal studenten tot 2022 toenemen, al zal dat aantal lager liggen dan eerder werd verwacht door de maatregelen van het kabinet de afgelopen jaren.
'Het duurt echt nog wel een paar jaar'
Dankzij het leenstelsel zal de woningnood onder studenten zichzelf oplossen. Tenminste, dat zegt Paul Laudy, de Leidse wethouder Bouw en Openbare Ruimte (VVD).
Kunt u dat uitleggen?
‘De vraag naar kamers is in 2020 veel lager dan altijd werd gedacht, blijkt uit een nieuw onderzoek dat we samen met de universiteit, de hogeschool en Duwo hebben laten uitvoeren. Dat betekent dat de plannen die er nu zijn, zoals (Y)ours en projecten van de Duwo, eigenlijk genoeg zijn om aan de vraag te voldoen en de nood op te lossen. Waar we de afgelopen jaren dachten dat we nog duizenden woningen bij moesten bouwen, blijkt dat nu niet meer zo te zijn.’
Waar komt dat door?
‘De belangrijkste oorzaak is het nieuwe leenstelsel. Studenten zullen minder doorstromen van mbo naar hbo en van hbo naar universiteit. Er komen dus minder studenten waarvan een groter deel thuis zal blijven wonen. Verder breidt de universiteit uit in Den Haag en zullen waarschijnlijk meer mensen daar op kamers gaan.
‘We gaan door met het bouwprogramma dat er nu ligt: 2000 woningen op de Leidse Schans, 200 op de Langebrug en 110 bij de Meelfabriek. We dachten altijd: "We komen tekort, bouw maar door." Nu vinden we dat we moeten opletten dat we kwalitatief de goede woningen bouwen, voor PhD’ers, starters en de koopsector, en niet meer de klassieke studentenkamers. Als er verder initiatieven zijn van kantooreigenaren die hun pand willen transformeren en dat kan, dan doen we dat. We moeten nog steeds een hoop bouwen en dat duurt echt nog wel een paar jaar voor alles er staat.’
Wat als er toch meer studenten dan verwacht naar Leiden komen de komende jaren, is de ombouw van (gemeentelijke) kantoorpanden dan een optie?
‘In dat geval zullen we doen wat we nu ook doen, zowel nieuwbouw als het ombouwen van kantoren steunen. De gemeente zelf is gelukkig geen eigenaar van veel leegstaande panden, de panden van ons die wel leegstaan worden antikraak bewoond of staan op de verkooplijst. Het initiatief moet in de toekomst net zoals nu van de eigenaar komen. Als de woningnood toeneemt, zullen we ook dan de ombouw van kantoren steunen.’
Het YNS-pand en het Multiplex staan al jaren leeg en zijn veel Leidenaren een doorn in het oog. In het YNS-pand zouden, met één miljoen euro gemeentesubsidie, tijdelijke studentenwoningen komen, het Multiplex wordt gesloopt. Hoe staat het met deze plannen?
‘Het YNS-pand is te koop aangeboden bij de gemeente, maar wat Ymere er voor wil hebben vind ik toch echt teveel. De komende tijd gaat daar dus niets gebeuren, en zeker geen tijdelijke studentenhuisvesting. Overigens staat het miljoen subsidie nog gewoon op onze bankrekening.
Het Multiplex maakt plaats voor het Rijnsburgerblok, wanneer het wordt gesloopt is nog niet precies bekend, maar eerder vroeger dan later.’
Door Gabe Kramer